Юрист по земельным вопросам и недвижимости

Участки, границы, самовольные постройки, квартиры, прописка, выселение и долги за коммунальные услуги. Разбор по Земельному и Жилищному кодексам, закону о регистрации недвижимости и Гражданскому кодексу, со ссылками на действующие редакции статей.

• Как оформить право собственности на земельный участокПраво собственности на участок возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 1 ФЗ-218). Основанием служит документ о предоставлении земли, договор, свидетельство о наследстве или решение суда, а сам участок должен быть поставлен на кадастровый учёт с описанием границ.
• Что делать, если сосед захватил часть участкаГраницы восстанавливаются иском об установлении границ и об устранении препятствий в пользовании участком (ст. 304 ГК РФ, ст. 60 ЗК РФ). Доказательством служит землеустроительная экспертиза, которая сопоставляет фактический забор с координатами в ЕГРН. На такие требования исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
• Как узаконить самовольную постройкуСамовольная постройка легализуется по ст. 222 ГК РФ, если участок допускает такое строительство по виду разрешённого использования, постройка соответствует строительным и градостроительным нормам и не нарушает прав третьих лиц. Право признаётся судом или, в упрощённых случаях, регистрируется по уведомлению.
• Как приватизировать квартируПриватизируется жильё, занимаемое по договору социального найма, с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи. Участвовать в приватизации гражданин вправе один раз, кроме тех, кто участвовал в ней несовершеннолетним. Отношения найма регулирует раздел III ЖК РФ (ст. 60, 69, 70 ЖК РФ).
• Как выписать человека из квартиры без его согласияСнятие с регистрационного учёта без согласия возможно только по решению суда о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением. Основание для собственника — прекращение семейных отношений (ст. 31 ЖК РФ), для нанимателя — выезд в другое место жительства (ст. 83 ЖК РФ).
• Как поделить квартиру, если она в долевой собственностиВладение и пользование общей долевой собственностью — по соглашению всех участников, а при недостижении согласия порядок устанавливает суд (ст. 247 ГК РФ). Малозначительную долю, которую нельзя выделить в натуре и в которой нет существенного интереса, суд вправе выкупить в пользу остальных с выплатой компенсации (ст. 252 ГК РФ).
• Что делать, если управляющая компания завышает счета и не делает ремонтУправляющая организация обязана содержать общее имущество и отвечает за качество услуг перед собственниками (ст. 161, 162 ЖК РФ). При некачественной или непредоставленной услуге размер платы снижается, а собственник вправе требовать перерасчёта; надзор осуществляет государственная жилищная инспекция (ст. 20 ЖК РФ).
• Как выселить жильцов из квартирыВыселение без предоставления другого жилья возможно по решению суда: у собственника — к бывшим членам семьи и лицам, утратившим право пользования (ст. 35 ЖК РФ), у наймодателя — при систематическом нарушении прав соседей или использовании жилья не по назначению (ст. 91 ЖК РФ). Самовольно выставлять вещи и менять замки нельзя.
• Как изменить вид разрешённого использования земельного участкаВид разрешённого использования выбирается правообладателем самостоятельно из основных видов, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, а условно разрешённый вид требует публичных слушаний и решения органа местного самоуправления (ст. 7, 85 ЗК РФ). Категория земель меняется по отдельной процедуре перевода.
• Что делать с долгами за коммунальные услугиПлата вносится ежемесячно до десятого числа следующего месяца, за просрочку начисляются пени (ст. 155 ЖК РФ). Взыскивают долг судебным приказом, который можно отменить возражением в десятидневный срок, а исковая давность по каждому месячному платежу — три года (ст. 196, 200 ГК РФ).