Как поделить квартиру, если она в долевой собственности
Владение и пользование общей долевой собственностью — по соглашению всех участников, а при недостижении согласия порядок устанавливает суд (ст. 247 ГК РФ). Малозначительную долю, которую нельзя выделить в натуре и в которой нет существенного интереса, суд вправе выкупить в пользу остальных с выплатой компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Порядок пользования определяется по фактически сложившемуся: суд закрепляет за каждым конкретную комнату, а места общего пользования — кухню, коридор, санузел — оставляет в общем пользовании. Комната должна быть соразмерна доле, но идеального совпадения закон не требует: при отклонении назначается денежная компенсация (ст. 247 ГК РФ).
Выдел доли в натуре в квартире почти невозможен: он требует отдельного входа и отдельных коммуникаций. Поэтому спор обычно решается либо порядком пользования, либо выкупом. Принудительный выкуп по ст. 252 ГК РФ применяется, когда доля незначительна, не может быть реально выделена и у собственника нет существенного интереса в её использовании — все три условия сразу.
При продаже доли действует преимущественное право остальных сособственников: продавец обязан письменно известить их о цене и условиях, и только через месяц вправе продавать постороннему (ст. 250 ГК РФ). Нарушение даёт сособственнику три месяца на иск о переводе прав покупателя на себя. Сделки с долями удостоверяются нотариально, и нотариус проверяет соблюдение этого порядка.
Если сособственник не пускает в квартиру, требование формулируется как вселение и устранение препятствий в пользовании; одновременно можно требовать компенсацию за пользование вашей долей другим собственником (ст. 247 ГК РФ).
Что делать
- Уточните размеры долей и площади комнат — соразмерность доли комнате определяет исход спора.
- Предложите сособственникам письменное соглашение о порядке пользования.
- При продаже доли направьте нотариальное извещение остальным собственникам с указанием цены.
- Подайте иск об определении порядка пользования, вселении и устранении препятствий.
- При малозначительной доле рассматривайте требование о её выкупе с внесением суммы компенсации на депозит суда.
Нормы, на которых это построено
- ст. 244 ГК ч.1Понятие и основания возникновения общей собственности
- ст. 246 ГК ч.1Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- ст. 247 ГК ч.1Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
- ст. 250 ГК ч.1Преимущественное право покупки
- ст. 252 ГК ч.1Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
- ст. 30 ЖКПрава и обязанности собственника жилого помещения
- ст. 42 ЖКОпределение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
Так тоже спрашивают: определение порядка пользования квартирой; выкуп доли в квартире; как продать долю в квартире; сособственник не даёт пользоваться квартирой