Как узаконить самовольную постройку
Самовольная постройка легализуется по ст. 222 ГК РФ, если участок допускает такое строительство по виду разрешённого использования, постройка соответствует строительным и градостроительным нормам и не нарушает прав третьих лиц. Право признаётся судом или, в упрощённых случаях, регистрируется по уведомлению.
Три условия из ст. 222 ГК РФ проверяются одновременно, и отсутствие любого из них закрывает вопрос. Самое частое препятствие — не разрешение на строительство, а вид разрешённого использования участка: капитальный дом на землях, где допускается только огородничество, узаконить нельзя в принципе, пока не изменён режим участка.
Для индивидуальных жилых и садовых домов действует уведомительный порядок: до начала и после окончания строительства подаются уведомления, а регистрация проводится по техническому плану. Многие «самострои» на деле легализуются именно так, без суда, — этот путь надо проверять первым.
Судебный путь применяется, когда орган местного самоуправления отказал. К иску прикладывается заключение о соответствии постройки строительным нормам и требованиям пожарной безопасности, а также подтверждение, что права соседей не нарушены — отступы, инсоляция, санитарные разрывы. Заключение специалиста здесь не формальность, а основное доказательство.
Отдельно про снос: решение о сносе принимает суд, а в ограниченных случаях — орган местного самоуправления, но только если постройка возведена на участке, не допускающем строительство, и лицо, её возведшее, установлено. Сносить постройку, которую можно привести в соответствие, закон не позволяет — приоритет отдан именно приведению в соответствие (ст. 222 ГК РФ).
Что делать
- Проверьте вид разрешённого использования участка и градостроительный регламент — без этого дальше идти бессмысленно.
- Закажите технический план и заключение специалиста о соответствии постройки строительным и противопожарным нормам.
- Попробуйте уведомительный порядок, если речь об индивидуальном жилом или садовом доме.
- При отказе подайте иск о признании права собственности на самовольную постройку.
- Если предъявлено требование о сносе, заявляйте встречное требование о приведении постройки в соответствие.
Нормы, на которых это построено
- ст. 222 ГК ч.1Самовольная постройка
- ст. 263 ГК ч.1Застройка земельного участка
- ст. 7 ЗКСостав земель в Российской Федерации
- ст. 42 ЗКОбязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков
- ст. 14 ФЗ-218Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Так тоже спрашивают: самострой как оформить; снос самовольной постройки; дом построен без разрешения; реконструкция без разрешения как узаконить